養老項目選址必須考慮的3類21項因素
時間:2018-04-09 14:31來源:未知 作者:houpu 點擊:次
養老地產選址問題實質上就是研究養老地產所選地址與周圍環境的互動關系，這里的互動關系也就是養老地產選址所要考慮的影響因素。綜合老年人和開發商兩個角度選出影響因素如下。1.環境因素
優良的環境條件對老年人的身心健康很重要。環境因素不僅影響老年人居住的舒適度，也影響著開發商選址決策結果、開發成本等方面。環境因素主要包括：
（1）空氣質量。良好的空氣環境利于老年人出行以及鍛煉身體。空氣質量評價主要指周邊空氣污染情況，包括懸浮微粒、氮氧化物等。
（2）周邊綠地覆蓋率。綠地覆蓋率是指一定區域內總的綠地覆蓋面積除以城市總面積得出的數值，區域內綠化越好，居住環境越舒適，越能吸引老年人前來養老。
（3）周邊湖泊、河流的距離。養老地產選址離湖泊、河流越近表明周圍環境越好。
（4）周邊度假區的距離。度假區一般會選在有山水的地方，且環境較為優美，距離度假區近則表示養老地產所選地址整體環境較為良好，利于老年人的身心健康。
（5）周邊噪聲污染源的距離。噪聲是影響人們正常生活較大的因素之一，周邊的噪聲太大會影響老年人正常的生活，給老年人的身心健康造成負面的影響，進而會降低購買率。
（6）周邊污染工廠的距離。老人身體機能的下降對污染比較敏感，如果居住的環境離污染源近，對老人的身體和心理都會產生危害，因此會降低養老地產的購買率。
（7）周邊垃圾處理廠的距離。老年人的免疫力普遍降低，養老地產選址離垃圾處理廠較近會對老人身體產生影響。
2.配套因素
完善的配套設施是一個成功的養老地產的必備條件，也是老年人在選擇時考慮的因素之一，房地產商在選址時理應給予足夠的重視。配套因素主要包括：
（1）周邊大型超市的距離。便捷的生活配套對老年人而言很重要，這是他們在選擇養老住房時考慮的重要因素之一。對開發商而言，如果周邊有配套設施，就可以節約相應配套設施的建設成本。
（2）周邊農貿市場的距離。老年人注重養生，很多人喜歡自己做飯，居住地周邊是否有農貿市場，也是許多老年人考慮的因素之一。
（3）周邊醫院的距離。老人伴隨著年齡的增大，無論是從心理上還是身體上，都對醫院有著很強的依賴性。因此老人在選擇養老住房時醫療條件也是他們著重考慮的因素之一。
（4）周邊公園的距離。公園已經成為老年人戶外休閑活動的主要場所，因此養老地產選址也應考慮周邊公園的距離。
（5）周邊文化館、體育館的距離。老年人的閑暇時間很多，豐富的業余生活有利于老人的身心健康。因此優質、齊全的休閑配套設施有利于豐富老年人的精神生活。
（6）周邊公交、地鐵的數量。老年人行動不便，對公共交通的依賴性很強。便利的交通系統方便老人出行。
（7）周邊主干道、次干道的距離。老年人選擇養老居住地時會考慮周圍的交通系統，方便子女平時的探訪。
3.經濟因素
對于開發商而言，養老地產的經濟效益是衡量其選址是否成功的重要標準。老年人在選擇養老地產時會考慮自身的經濟能力，因此開發商在選址時要考慮一定區域內的經濟水平。經濟因素主要包括：
（1）房價，是指一定區域內房屋的均價。這直接影響消費者的購買能力，若所選區域的房價太高則會導致一部分老年人無力承擔，降低了養老地產的購買力。
（2）土地的價格，開發商取得土地時付出的價格越高則表示開發成本越高，承擔的風險越大；同時高地價會使得開發商預期的房屋定價比較高，因此會降低老年人對養老地產的購買力。
（3）周邊競爭者數量。養老地產在選址時，應盡量避免與其他競爭者在同一地點開發建設養老地產項目，避免形成競爭，影響銷售效果，進而影響經濟效益。
（4）區域人均消費水平。在養老地產選址時，開發商會考察該地區的人均消費水平來預測養老地產的購買力。
（5）區域人口密度。人口密度是開發商做決策的重要因素，人口密度越大表示消費者市場越大，無論是潛在的客戶還是現有的客戶，表示開發商在該區域取得更好市場效益的可能性會更大。
（6）城市發展規劃。在進行養老地產選址時不僅要考慮區域短期規劃還要考慮長期規劃，依照現有的資源以及發展趨勢來配置養老地產，為開發商選址提供依據。
（7）政府支持度。政府對其支持力度的大小直接影響項目的規劃選址過程。政府支持給予土地或稅收等方面的優惠越多，對房地產開發商來說預期經濟效益越好。本文摘編自《養老地產選址影響因素重要性分析》，作者：苑頌、李素紅、方潔。
