養老地產與金融結合，會碰撞出怎么樣的火花？速速圍觀~
時間:2017-07-26 21:40來源:厚樸養老產業研究中心 作者:厚樸養老產業研究 點擊:次
養老地產具有投資回報期長與投資成本高的特性，其融資模式與盈利模式也備受關注。養老地產不僅要注重適老化住宅設計，還要注重適老化的綜合配套，關鍵是能提供適老化的服務。其盈利模式和后續的為老服務的運營更是關鍵。
投資養老地產風險巨大，主要有:政策風險、法律風、金融風險、建設風險、運營風險、市場風險等。
這些風險使得國內養老地產項目融資問題已經成為其制約發展的一大瓶頸。養老項目開發企業往往很難獲得銀行貸款；股市融資大門難開；民間融資的成本又太高；而養老地產的特點，決定了國內私募基金投資進場時間目前尚不成熟。
保險資金和政府引導型產業投資基金以及外資基金有望成為養老地產重要的融資渠道。
吸引基金的三個核心點
1、要有切實可行的贏利模式分析。
國內主流的養老地產盈利模式主要包括銷售、持有、銷售與持有并存等三種：
一、銷售模式:包括產權銷售和會籍銷售。如果開發商不介入后期的養老服務，老年人在入住后恐難以享受到相應的養老服務，老年住宅可能僅僅成為營銷的噱頭，也意味著開發商放棄了養老產業鏈上居住以外的其他衍生價值。
二、持有模式:設立一定的入住門檻，然后采取按月收取服務費的形式運作項目，開發商實際上兼任了運營商角色。實際上，采用持有型模式的開發商收回成本并盈利，更多的是依靠增值服務。
三、持有加銷售模式:養老住宅也具有附加產業鏈價值高的特點，因此開發企業還可以將持有和銷售按照合適的比例配置，既有效緩解開發商的資金壓力，還可以讓消費者不再為在后期配套服務的運營等方面擔心，從而解決資本投入與后期盈利的問題。
2、項目應獨具特色。
養老地產的項目定位非常關鍵，要針對項目的特色準確的做出客群分析。
優質的老年地產項目，需要整合老年人生理和心理研究、醫療配套設施、健身活動場所、老年大學、老年娛樂場所、老年運動場所等多種資源，形成完善的產業鏈。根據項目的地理位置，擁有資源和不同的定位判斷老年人群的需求，營造出項目自身的特點，是以養老養生為主？還是以醫養為主？還是其他模式。
3、建立支撐硬件機構的服務體系并打造具有可復制性的為老服務模式。
養老地產項目運營商需要具備持續的運營能力。養老地產項目收回成本并盈利，更多的是依靠增值服務。
針對養老地產養老服務運營部分，建議采用專業公司管理模式來進行養老地產的日常運營管理，這種管理模式構建專業化水平高，服務體系完善，內容涵蓋家政、餐飲、生活照料、醫療健康、文化娛樂、心理咨詢等方面。通過專業化的分工，構建專業的服務體系，從而提升服務品質。
政府引導股權基金與國外基金
私募股權投資，簡稱“PE”，是指對非上市企業進行的權益性投資，并以策略投資者的角色積極參與投資標的的經營與改造，通過上市、并購或者管理層回購等方式，出售所持有的股份來獲利。
PE投資的特點是高收益伴著高風險，股權投資的收益十分豐厚。股權投資以出資比例獲取公司收益的分紅，一旦被投資公司成功上市，股權投資基金的獲利可能是幾倍或幾十倍，如被投資企業最后以破產慘淡收場，私募股權基金也可能血本無歸。
當前股權投資基金主要來源于公司養老年金、公共養老基金、捐贈基金、基金會等機構投資者，銀行控股公司、保險公司和投資銀行等金融機構以及富裕的家族、個人和其他非金融企業。它的大力發展勢必為上述金融機構和機構投資者提供更廣闊的投資渠道，實現資產的保值增值。
一般來講，基金投資的周期（扣除退出期和清算期）為5年左右，而養老地產的高投入，投資回報期基本都在5年以上，這樣和普通商業性基金投資的回收周期會有較大的差異，也決定了商業性基金投資養老地產項目的不可行性。但是一些政府引導基金和國外基金的投資回報期較長，可以到8-10年，甚至更長。這樣的投資周期與養老地產項目7年左右的回收期正好吻合，也決定了雙方結合的可行性。
目前中國養老產業還處于早期發展階段，但相信隨著老齡化社會的發展，養老產業的社會需求將迅速增長，據中國社科院老年研究所公布的測算數據顯示，到2030年，我國養老市場的商機有望增至13萬億元。在養老服務社會化、養老設施集約化以及養老服務高端化的整體背景下，老年住宅需求將會出現井噴現象，老年住宅增長將保持在10％左右的較高水準。特別是老年住宅市場，巨大的投資潛力正吸引越來越多的私人投資者及開發商。
但是，現階段的“養老房”與真正的“養老地產”，在模式上還有很大的差距。養老產業的春天不會遙遠，養老產業有望實現社會效益與經濟效益的“雙贏”。
