養老產業盈利模式待探索，房企探路中國特色
作為已進入深度老齡化的發展中國家，我國的養老產業卻遠遠未達到“供需平衡”的理想狀態。近幾年，養老產業的需求不斷飆升，房地產行業轉身進入下行周期，我國經濟告別高位發展，這些盤繞著的動態變化一步步倒逼著養老產業的市場化發展。
養老產業憑借其巨大的發展空間，吸引了大量的資本，在這其中，房地產企業占據了半壁江山，其中不乏遠洋、萬科、保利、綠地、新城控股等地產“巨頭”的身影。但與此同時，囿于我國養老產業現階段的發展情況，房企并未找到盈利模式的合適出口。
高端項目更易盈利
房企對養老運營、盈利模式的探索成了當務之急。據悉，目前我國現有的養老地產盈利模式主要有以下幾種:投資商和運營商向開發商定制、開發商開發后出售、 開發商持有部分業務并進行出售、開發商持有部分物業以及戰略合作聯盟。
業內有一種說法：入住率是養老項目是否盈利的主要評判因素，依照行業規律判定，入住率超過80%即可盈利。據高力國際的調研結果顯示，高端養老項目相比于中低端項目入住率普遍較高。比如京津冀集群的泰康之家、和熹會、上海親和源、廣州祈福護老公寓等入住率均在95%以上。這意味著，已有部分養老項目實現盈利。
在眾多養老項目中，遠洋椿萱茂聲稱旗下已有幾個項目實現盈利，遠洋養老相關負責人對《中國企業報》記者表示，“遠洋椿萱茂亦莊老年公寓在開業不到3年的時間即達到了滿入住，青塔項目歷時5個月實現了整體運營的盈虧平衡。”同時，上述負責人也坦言，“遠洋椿萱茂雙橋以及北苑項目現在還沒實現盈虧平衡。”
另一個在業內備受關注的項目是位于北京市北三環的怡園光熙，怡園光熙項目是北控老年公司（下稱北控）和北京萬科（下稱北萬）的合作產物，在北萬未進入之前，北控獨自運營，一位怡園光熙項目的工作人員告訴《中國企業報》記者，“北萬2016年3月份正式與北控合作管理怡園光熙項目，在同年的11月份，項目已實現100%的入住率，目前很多客戶都在排隊。”
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《中國企業報》記者表示，“對于遠洋等項目來說，盈虧平衡當然也是建立在一個事實之上的。即在首批項目的蓄客方面成本是不高的，但是在后續項目推進中是否可以和首批項目那樣尋找到很好的購房者和租客，這個有不確定性。”
除了嚴躍進所提及的對后續項目影響重大的不確定性因素，相關業內人士對《中國企業報》記者表示，“養老的相關器械是養老項目的成本大頭。”而上述怡園光熙項目工作人員表示，“怡園光熙項目的醫院等器械是北控此前置辦的。”北京萬科養老公司對《中國企業報》記者表示，“事實上，萬科并不太擔心盈利的問題，因為我們已經有一些項目順利地實現了良性運轉，我們首先要完成的是運營持平的目標，然后再進行產品復制實現規模化。”
美日養老模式之選
和美國養老模式“堅持通過規?；l展來提高市場份額和降低邊際成本”的核心內容相同，國內房企在養老業務上也多走“規?；?rdquo;的發展模式。同時，也更強調“開放合作”和“多元化”。
遠洋和萬科借鑒美國養老模式的痕跡略重，遠洋椿萱茂已與美國老年協助生活社區運營商Meridian Senior Living進行戰略合作，而北京萬科也表示未來會基于項目的需要積極尋找外部合作伙伴，而不會單單局限于與某一家或某一類企業合作。
近幾年在美國流行的“持續照料型退休社區”(CCRC)為退休老人安享晚年提供了理想的場所,美國CCRC只提供地產租賃權和服務享受權，通過收取房屋租賃費和服務費以獲取盈利。2013年，合眾人壽保險就基于美國的CCRC持續健康理論，在武漢投資建造了一個CCRC社區，而萬科已建有杭州隨園嘉樹這類CCRC型社區。
另一種在國際上極具代表性的養老模式來自日本，日本政府在 2000 年正式推出介護保險制度,在這當中，日本政府起了主導性的作用。日本NSP公共施設研究所中國支社長、中國國際青年交流中心國際健康產業辦公室副主任王群對《中國企業報》記者表示，“日本最為典型的養老模式是醫養結合，醫院和養老院是各自盈利，并不是拿醫院的盈利去補養老院的盈利，這也是和中國的醫養結合不同的地方，醫院建立信譽、客戶群后，再建養老院，從而產生連續性經營效果。但這個模式周期比較長，中國借鑒起來較難。”王群強調道，“日本的模式僅有幾種是盈利的，很多模式都不賺錢，存在很多破產的企業，這和中國是很相像的。”
同時，日中國際交流協會常務理事、日本醫療·福祉設施標準規范制定檢查委員會委員長高橋公雄對《中國企業報》記者表示，“中國可以借鑒日本的養老經驗，財政、保險是一個比較大的支出，中國人口基數大，而且是未富先老，所以更加承擔不起這個費用，可以借鑒日本的經驗，不用再借助設施，以社區養老為主。日本現在遇到的問題，也是中國可能會面對的問題，盡量不要向CCRC的模式去發展，盡量在居住社區內發展養老模式。”
