養老地產輕資產運營的實施路徑
“輕資產運營”不是一個新概念，從地產到文旅，從餐飲到零售，幾乎各行各業都在打造自己的專屬輕資產模式。相比之下，養老地產作為近幾年才火熱起來的新興領域，輕資產運營模式尚在一步一個腳印地探索和積累之中。
那么，輕資產到底有多“輕”呢？其實，這里的“輕”是相對論，是相對于傳統地產的“重資產”（大投入、大建設、大風險）而言的，更加強調通過發揮企業的軟實力（特別是品牌價值）及在某一方面的核心競爭力（比較優勢），獲取相應的投資回報。
簡言之，花小錢，辦大事。不過，“輕資產”絕不意味著不用投入（資金、技術、人力等）或是占便宜，一家優秀的輕資產運營企業可以做到“重于泰山”。對養老地產而言，輕資產運營具體包括產業研究、規劃、產業運營、資本運作、資源整合、產業服務等方面內容。
為什么越來越多的養老地產投資商向“輕”看齊？是趨勢的必然還是機遇的偶然？
首先，基于養老地產本身的開發周期長、資金投入大的特點，以及近兩年地產行業利潤率的持續下降，“大興土木”的重資產開發受限。
其次，土地指標有限，特別是大城市更為吃緊，在此背景下，養老用地競拍自然更為激烈，使得最終拍賣價格高于土地出讓底價，溢價顯著。加之土地政策日趨嚴格，“拿地難”倒逼養老地產商尋找新的業務方向，輕資產運營確實是一個不錯的選擇。
再次，國內房地產企業經過二十余年的發展，已經進入到“二次創業”階段。如果說養老地產上半場拼的是規模、速度、土地，圍繞“地產”轉圈圈。那么，隨著越來越多的企業（特別是新興房企、金融企業、互聯網企業等）加入養老地產大軍，下半場的游戲規則悄然發生改變。誰能把養老的文章做到極致，誰才能真正在行業洗牌中脫穎而出。換言之，輕資產運營已成為衡量企業能力的重要指標。
當下，養老地產實施輕資產運營模式，有以下4種路徑。
一是盤活存量資產。
目前存量資產轉型養老政策尤為利好。可以轉型養老的存量資產主要為以下幾種：工業用地、社區服務用地、公共事業用地、公益用地、爛尾樓盤、辦公樓、公用設施用地、園林地域、存量酒店及度假村、集體用地、旅游用地。
其中涉及最多且具有代表性的為工業用地、公共事業用地和辦公樓，不少央企及地方國企，皆根據自有存量用地的特色屬性，通過各種合作與開發方式，從土地獲取方面實踐著輕資產化。
二是發展養老地產金融。
面對我國億萬級的養老消費市場，養老產業的“銀發經濟”也逐漸成為諸多金融機構布局的必爭之地。部分金融機構進入養老地產，開始探索新型盈利模式，但整體處于初級階段。
通過金融產品的購買，體現養老地產入住權或相關使用權，由金融機構進行資金運行，這是養老地產金融的運營模式。
三是發展“互聯網+”思維。
隨著互聯網和信息技術的快速發展，養老服務行業搭上互聯網這輛“快車”，養老模式將更加智慧化發展。借助互聯網發展養老地產項目，將大數據和定位技術引入養老地產項目，通過數據分析促進資源的整合利用、提高照護效率、促進服務質量，打造符合老齡人的宜居環境，更好地為企業服務。
四是合作、并購布局。
隨著我國老齡化程度的逐漸加快，養老改革也在加速推進，而這釋放的萬億養老市場有待挖掘。對于已布局、即將布局養老地產的企業來說，強強聯合成為行業發展首選，同時資金實力雄厚的企業亦通過并購的方式實現對養老地產的快速布局。
例如，房地產企業與銀行合作，利用房地產企業在全國布局、資源整合優勢以及銀行在金融服務的優勢，有助于增強其在養老市場的行業競爭力，從而促進了養老地產的輕資產模式發展。
綜上，當追求輕資產的方向已在業內達成共識，“輕”與“重”并非“水火不容”的對立面，而是一種可以兼容的狀態。區別在于其所占的比例大小，是以輕帶重、以重帶輕還是輕重并舉。
對養老地產商而言，向輕資產運營轉變，也不意味著對于重資產的絕對放棄。
把核心業務做強、做大、做重，輔助業務自然就會輕起來，沒有重的板塊扎根落地，完全輕飄飄、空蕩蕩的，不會有任何的希望和未來發展。
