干貨丨養老地產能不能投，就看這5大類指標！
時間:2019-02-08 11:10來源:未知 作者:houpu 點擊:次
養老地產投資環境評價是一個系統的工程，社會自然環境、經濟環境、國家政策、人口結構等要素都會對養老地產投資環境產生影響，因此在對養老地產投資環境評價時應全面、科學的考慮各項要素。本文綜合各方面考慮，提出養老地產投資評價的25個因素，供大家參考。
1.反映經濟環境的指標
（1）地區生產總值
地區生產總值指一定時期內某個城市區域的所有常住單位進行生產活動的最終結果，其值等于各產業增加值之和。地區生產總值高說明該地區宏觀經濟形勢良好，有利于養老地產的發展。
（2）人均生產總值
人均生產總值指在核算期內，一個地區或國家實現的生產總值與常住人口的比值，反映城市的經濟發展水平，體現城市居民購買實力的大小情況。人均生產總值越高，居民購買實力越大，有利于養老地產的發展。參照西方發達國家的發展經驗，當區域人均GDP達到5000美元時，養老地產處于快速發展期。
（3）固定資產投資
固定資產投資指固定資產的購置和建造等這些經濟活動所生產的資金總額。房地產投資時固定資產投資的重要組成部分，占固定資產投資比重較大。房地產作為養老的載體，固定資產投資越高，表明房地產投資額增大，有利于養老地產的發展
（4）住戶存款余額
住戶存款余額指城鄉居民存入銀行及農村信用社儲蓄的時點數，反映了城鎮居民購買力的大小。養老地產作為中高端養老產品，居民存款余額越多，表明居民購買力大，有利于養老地產的發展。
（5）人均可支配收入
人均可支配收入指居民可用于最終消費支出和儲蓄的總和，即居民可用于自由支配的收入。居民可支配收入反映了居民的生活水平，居民可支配收入越高，生活水平則越高，有利于養老地產的發展。
考慮到養老地產的階梯性發展，中高收入群體將成為養老地產的消費主體，未來10～20年，當前35～45歲的社會中堅將進入老年，他們有較高的收入及教育水平，將成為養老地產主要客戶。因此，中產階層規模將是考量是否進入該城市養老地產的重要指標。
2.反映人口環境的指標
（6）60歲以上人口比例
國際上以一個地區或國家年齡超過60歲及以上的人口占總人口的比例大小來衡量該地區或者國家的老齡化程度。60歲以上人口比率越高表明該地區或者國家的老齡化程度越高，有利于養老地產的發展。
除了考量老年人口總量指標外，還要研究區域人口密度、輻射區域、周邊人口狀況、人口分布和未來人口發展規劃等因素，這直接影響當地養老市場的容量和發展潛力。
（7）60歲以上人口數
不同的國家和地區，由于地理位置、地域面積、經濟水平等的差異，它們的人口基數差異性也較大，這就導致了有些地區60歲以上人口比例大，但由于人口基數小，其老齡人口總數小，有些地區60歲以上人口比例小，但由于人口基數大，其老齡人口總數大。因此，僅僅只關注于60歲以上人口比例是不能全面、準確的反映該地區對養老地產的需求的。增加60歲以上人口這一指標可以很好的彌補這一不足，60歲以上人口越多，對養老地產的需求就越大，有利于養老地產的發展。
（8）人口老齡化速度
養老問題是一個長期的、發展的問題，因此對于養老地產投資環境的評價，既要考慮當下的養老需求，也要考慮以后的養老需求。人口老齡化速率越高，說明未來對于養老地產的需求越高，有利于養老地產的發展。
（9）平均期望壽命
平均期望壽命反映地區居民生命平均值。平均期望壽命越高，表明該地區老年人的老年生活時間越長，在一定程度上增加了對養老地產的需求，有利養老地產的發展。
（10）平均家庭規模
平均家庭規模指地區平均每戶家庭的人口數量。平均家庭規模越小，表明老年人通過居家養老的方式來安度晚年的可能性就越小，有利于養老地產的發展。
（11）城鎮職工基本醫療保險參保人數
參加醫療保險的人數越多，表明居民抗疾病風險能力越強，居民的平均期望壽命越高，有利于養老地產的發展。
（12）基本養老保險參保人數
城鎮居民基本養老保險參保人數越多，表明該地區擁有穩定養老收入來源的老年人越多，有利于養老地產的發展。
3.反映自然環境的指標
（13）自然景觀
自然景觀是老年人選擇養老城市的影響因素之一，自然景觀優美的城市更吸引老年人，更適合養老地產的投資。
（14）氣候條件
氣候溫和、四季分明、雨水充沛、光照充足的城市更能夠吸引老年人到該城市來養老度假，適合養老地產的投資。
（15）環境質量
環境質量包括大氣質量、水質量、噪聲污染等，老年人對于環境質量要求高，環境質量越好的地區越適合養老地產的投資。
4.反映政策環境的指標
（16）土地供應政策
土地是養老地產投資開發的前提條件，對于養老地產開發的土地優惠政策越多，越有利于養老地產的發展。
（17）融資政策
養老地產投資額高、投資回收期長、投資風險大，投資養老地產不可避免的要進行融資，因此融資政策對于投資者而言是需要著重考慮的要素之一。
（18）財政補貼政策
目前，我國養老地產的盈利模式還不明確，沒有成熟的盈利模式可以復制，前期盈利較少，因此當地政府對于養老地產的發展是否有財政補貼政策對與投資者來說是很重要的。社會福利機構水、電、氣及電話安裝的優惠政策以及資金資助計劃等，都將鼓勵老年福利事業實現新的突破和發展。
（19）城市規劃
基于區域整體發展的角度，從城市發展階段、地塊發展前景、城市功能和地塊入手，進行交通、基礎設施、產業等區域研究，發掘區域價值。
5.反映相關行業發展水平的指標
（20）養老床位需求預期
養老床位需求預期反映了城市養老床位需求狀況，該指標值越大表明城市養老床位需求旺盛，有利于養老地產的發展。
（21）衛生機構醫療床位數
衛生機構醫療床位數反映了城市醫療衛生水平的高低，該指標值越大表明城市醫療衛生水平高，有利于養老地產的發展。
（22）保險業年收入
保險資金是養老地產開融資渠道之一。保險業年收入越高，表明養老地產開發資金來源越雄厚，有利于養老地產的發展。
（23）金融機構存款余額
金融機構存款余額反映了金融機構可貸資金的多少。金融機構貸款是養老地產融資的重要渠道之一。因此金融機構存款余額越大，說明城市可貸資金多，有利于養老地產的發展。
（24）第三產業GDP占比
養老地產融合了房地產開發和養老服務，其服務內容涉老人生活的方方面面面。第三產業GDP占比反映的城市服務業發展水平是養老地產的發展的重要支撐。
6.反映意向地塊的微觀指標
（25）意向地塊的土地屬性，包括土地靜態屬性和動態屬性判斷
其中，靜態屬性主要指項目所在區域的外部因素，包括氣候條件、資源狀況、地塊資質、交通條件等。良好的交通條件是項目成功的重要先決條件，交通較為便利，便于子女探望。資源狀況主要指自然環境，項目選址環境要優美，最好有溫泉、森林、自然水體等自然資源。地塊狀況最好方正，可利用空間大，便于整體規劃。氣候最好溫暖適宜，一年四季日照充足。
動態屬性主要指城市格局變化、片區價值變化、交通條件改觀等因素，核心是土地可塑性判斷。此外，項目區位也是影響選址的重要變量，區位不同產品定位也有所差異。上述土地屬性的靜態和動態屬性歸納為下。
1.反映經濟環境的指標
（1）地區生產總值
地區生產總值指一定時期內某個城市區域的所有常住單位進行生產活動的最終結果，其值等于各產業增加值之和。地區生產總值高說明該地區宏觀經濟形勢良好，有利于養老地產的發展。
（2）人均生產總值
人均生產總值指在核算期內，一個地區或國家實現的生產總值與常住人口的比值，反映城市的經濟發展水平，體現城市居民購買實力的大小情況。人均生產總值越高，居民購買實力越大，有利于養老地產的發展。參照西方發達國家的發展經驗，當區域人均GDP達到5000美元時，養老地產處于快速發展期。
（3）固定資產投資
固定資產投資指固定資產的購置和建造等這些經濟活動所生產的資金總額。房地產投資時固定資產投資的重要組成部分，占固定資產投資比重較大。房地產作為養老的載體，固定資產投資越高，表明房地產投資額增大，有利于養老地產的發展
（4）住戶存款余額
住戶存款余額指城鄉居民存入銀行及農村信用社儲蓄的時點數，反映了城鎮居民購買力的大小。養老地產作為中高端養老產品，居民存款余額越多，表明居民購買力大，有利于養老地產的發展。
（5）人均可支配收入
人均可支配收入指居民可用于最終消費支出和儲蓄的總和，即居民可用于自由支配的收入。居民可支配收入反映了居民的生活水平，居民可支配收入越高，生活水平則越高，有利于養老地產的發展。
考慮到養老地產的階梯性發展，中高收入群體將成為養老地產的消費主體，未來10～20年，當前35～45歲的社會中堅將進入老年，他們有較高的收入及教育水平，將成為養老地產主要客戶。因此，中產階層規模將是考量是否進入該城市養老地產的重要指標。
2.反映人口環境的指標
（6）60歲以上人口比例
國際上以一個地區或國家年齡超過60歲及以上的人口占總人口的比例大小來衡量該地區或者國家的老齡化程度。60歲以上人口比率越高表明該地區或者國家的老齡化程度越高，有利于養老地產的發展。
除了考量老年人口總量指標外，還要研究區域人口密度、輻射區域、周邊人口狀況、人口分布和未來人口發展規劃等因素，這直接影響當地養老市場的容量和發展潛力。
（7）60歲以上人口數
不同的國家和地區，由于地理位置、地域面積、經濟水平等的差異，它們的人口基數差異性也較大，這就導致了有些地區60歲以上人口比例大，但由于人口基數小，其老齡人口總數小，有些地區60歲以上人口比例小，但由于人口基數大，其老齡人口總數大。因此，僅僅只關注于60歲以上人口比例是不能全面、準確的反映該地區對養老地產的需求的。增加60歲以上人口這一指標可以很好的彌補這一不足，60歲以上人口越多，對養老地產的需求就越大，有利于養老地產的發展。
（8）人口老齡化速度
養老問題是一個長期的、發展的問題，因此對于養老地產投資環境的評價，既要考慮當下的養老需求，也要考慮以后的養老需求。人口老齡化速率越高，說明未來對于養老地產的需求越高，有利于養老地產的發展。
（9）平均期望壽命
平均期望壽命反映地區居民生命平均值。平均期望壽命越高，表明該地區老年人的老年生活時間越長，在一定程度上增加了對養老地產的需求，有利養老地產的發展。
（10）平均家庭規模
平均家庭規模指地區平均每戶家庭的人口數量。平均家庭規模越小，表明老年人通過居家養老的方式來安度晚年的可能性就越小，有利于養老地產的發展。
（11）城鎮職工基本醫療保險參保人數
參加醫療保險的人數越多，表明居民抗疾病風險能力越強，居民的平均期望壽命越高，有利于養老地產的發展。
（12）基本養老保險參保人數
城鎮居民基本養老保險參保人數越多，表明該地區擁有穩定養老收入來源的老年人越多，有利于養老地產的發展。
3.反映自然環境的指標
（13）自然景觀
自然景觀是老年人選擇養老城市的影響因素之一，自然景觀優美的城市更吸引老年人，更適合養老地產的投資。
（14）氣候條件
氣候溫和、四季分明、雨水充沛、光照充足的城市更能夠吸引老年人到該城市來養老度假，適合養老地產的投資。
（15）環境質量
環境質量包括大氣質量、水質量、噪聲污染等，老年人對于環境質量要求高，環境質量越好的地區越適合養老地產的投資。
4.反映政策環境的指標
（16）土地供應政策
土地是養老地產投資開發的前提條件，對于養老地產開發的土地優惠政策越多，越有利于養老地產的發展。
（17）融資政策
養老地產投資額高、投資回收期長、投資風險大，投資養老地產不可避免的要進行融資，因此融資政策對于投資者而言是需要著重考慮的要素之一。
（18）財政補貼政策
目前，我國養老地產的盈利模式還不明確，沒有成熟的盈利模式可以復制，前期盈利較少，因此當地政府對于養老地產的發展是否有財政補貼政策對與投資者來說是很重要的。社會福利機構水、電、氣及電話安裝的優惠政策以及資金資助計劃等，都將鼓勵老年福利事業實現新的突破和發展。
（19）城市規劃
基于區域整體發展的角度，從城市發展階段、地塊發展前景、城市功能和地塊入手，進行交通、基礎設施、產業等區域研究，發掘區域價值。
5.反映相關行業發展水平的指標
（20）養老床位需求預期
養老床位需求預期反映了城市養老床位需求狀況，該指標值越大表明城市養老床位需求旺盛，有利于養老地產的發展。
（21）衛生機構醫療床位數
衛生機構醫療床位數反映了城市醫療衛生水平的高低，該指標值越大表明城市醫療衛生水平高，有利于養老地產的發展。
（22）保險業年收入
保險資金是養老地產開融資渠道之一。保險業年收入越高，表明養老地產開發資金來源越雄厚，有利于養老地產的發展。
（23）金融機構存款余額
金融機構存款余額反映了金融機構可貸資金的多少。金融機構貸款是養老地產融資的重要渠道之一。因此金融機構存款余額越大，說明城市可貸資金多，有利于養老地產的發展。
（24）第三產業GDP占比
養老地產融合了房地產開發和養老服務，其服務內容涉老人生活的方方面面面。第三產業GDP占比反映的城市服務業發展水平是養老地產的發展的重要支撐。
6.反映意向地塊的微觀指標
（25）意向地塊的土地屬性，包括土地靜態屬性和動態屬性判斷
其中，靜態屬性主要指項目所在區域的外部因素，包括氣候條件、資源狀況、地塊資質、交通條件等。良好的交通條件是項目成功的重要先決條件，交通較為便利，便于子女探望。資源狀況主要指自然環境，項目選址環境要優美，最好有溫泉、森林、自然水體等自然資源。地塊狀況最好方正，可利用空間大，便于整體規劃。氣候最好溫暖適宜，一年四季日照充足。
動態屬性主要指城市格局變化、片區價值變化、交通條件改觀等因素，核心是土地可塑性判斷。此外，項目區位也是影響選址的重要變量，區位不同產品定位也有所差異。上述土地屬性的靜態和動態屬性歸納為下。
