養老地產到底有多賺錢？開發商為何樂此不疲？營利門道都有哪些？
時間:2018-11-22 09:17來源:未知 作者:houpu 點擊:次
未來的養老產業將超越地產成為第一大產業，這一預言似乎刺激了各方神經。有無數多的資金、無數多的聰明人、無數多的商業模式進入到這個領域。地產行業的激烈態勢，也讓企業相繼進入養老市場，展開差異化競爭。開發商為何樂此不疲進軍養老地產？
我們且從萬科、恒大、保利這些領銜地產大鱷的操盤中，洞察跨界做養老的生意經。
萬科：布局170個養老項目依然虧損，但初心不改
雖為地產大鱷，但萬科始終強調在養老地產上做的是服務，而非開發。
萬科的養老地產業務目前集中在建設養老住宅和提供養老社區服務等方面。自2010年推行住宅產業化、商業地產、養老地產三大戰略后，他們已在杭州、北京已有多個項目進行了養老地產的相關嘗試。
截止2018年，萬科的養老項目約為170個，基本都處于虧損狀態，但這似乎絲毫沒有動搖萬科做養老的決心。
2017年3月，萬科業績會上郁亮就曾公開表示，“目前萬科在全國的養老項目都沒賺錢。養老業務剛發芽，前期試錯階段我們可以不掙錢，甚至可以虧本，但一定要突破過去做地產的思維和習慣。”“在我退休前，我一定要把萬科養老業務做好了再離開！”
“萬科做養老是有底線的：我們的養老業務不能去銷售商品，尤其是賣針對各種老年人的保健食品、藥品、器械、娛樂用品，絕對不能為利潤去忽悠和欺騙老人，這是萬科必須要堅守的！”
萬科打造隨園養老體系，以社區居家養老為重點。
目前萬科集團在養老業務方面已經布局了15 個城市，170個養老項目中帶床位項目約50個，無床位的日照/居家服務中心約120個，無床位的大部分集中在浙蘇兩省。這些數據再次印證社區居家養老在萬科養老體系所占據的主導地位。
我們以隨園養老體系為例，梳理下萬科養老的產品設計。第一是服務于活力長者的隨園嘉樹養老公寓;第二是康護醫療，涵括為術后康復及失能長者服務的隨園護理院、提供專業康復護理服務的隨園康復中心及中醫診所隨園里仁堂;第三隨園之家是居家養老;第四隨園智匯坊為老人提供社區照護服務。四大產品之間既相互獨立，又相互依托和打通，實現了長者人群的全面覆蓋和服務生態閉環。
據悉，社區居家養老是隨園今年業務發展的重點，華東的“隨園之家”將立足杭州，進一步拓展布局寧波、南京、蘇州等城市。
保利：全產業鏈布局，居家、社區、機構三位一體
在同行業中，保利地產算是首批進軍養老產業的企業之一，也是投入資源最多的一家。從2012年開始全面性的布局養老產業，以“三位一體”養老模式，覆蓋中國式的養老需求。到如今，保利已經在北京、上海、廣州等地有多家專業的養老機構。
保利規劃用5年時間，在50個城市籌建80-100家和熹會;社區居家養老方面，則在未來3年時間，在30個核心城市籌建300家和熹健康生活館，包括30家旗艦店和270家體驗店。未來，保利預計在固定資產與運營資金方面投入50億-60億元。
保利養老業務目前的盈利部分則來自于：居家養老提供適老化設計和上門養老增值服務收取的費用;社區養老通過提供健康生活館商品和服務收取有償服務費，以及機構養老收取的月租金與專業服務費。短期內只能微利盈利。
恒大健康：瞄準活力老人，立100億營收的軍令狀
去年12月，恒大正式宣布推出全新中國養生模式：恒大養生谷。
這個模式將通過“租、購、旅”會員機制向客戶提供養生養老服務，一直引發業界熱議。
會員制成為導流口。據媒體報道，恒大健康會員服務2018年5月1日在西安正式面向全國居民，超過1500個會員名額被搶售一空。
在國外，已有部分大型健康醫療機構實行會員制，比如說美國凱撒醫療集團，通過會員制為客戶提供“醫療+保險”服務。此次恒大健康將醫療保險、預防、醫療、康養融為一體，養生谷會員可通過“租、購、旅”方式，享受恒大養生谷終生醫養、健康管理、健康保險及健康養老等會員服務。
目前，除了西安，恒大還在三亞、海花島、鄭州、揚中、長株潭、云臺等地布局了共7個“養生谷”，作為恒大健康會員的宜居養生勝地。2018年，恒大還要全國拓展9個新的“養生谷”，加上已經布局完成的7個，遍布全國的宜居養生勝地預計一共可以容納46000名會員。
許家印給恒大健康的定位是服務于老人;恒大集團此輪轉型的目標是地產+服務業，即“房地產業+服務老人的產業+服務兒童的產業+服務社會的產業”。
恒大健康表示，2018年要陸續在全國宜居養生地布局恒大養生谷，除了三亞、海花島、西安、鄭州、揚中、長株潭等7個已經落地的項目之外，還將新拓展9個項目，恒大健康會員及其各項收入目標100億元。
未來5年還將落地30個以上的養生谷項目。同時，未來將和金融、旅游、互聯網等多領域展開合作。
有膽識、敢負債是許家印的鮮明特征，不僅恒“大健康模式”的高風險性讓很多中小企業不可企及，許家印打造的恒大管理體系也難以復制，但恒大想要將地產公司“短平快”的基因在養老領域重新進化還頗具挑戰性。
大咖的共識：順勢而為 重兵布陣居家社區養老
盡管發展模式與企業風格不盡相同，地產大鱷們選擇不同的路徑進入養老市場，但他們都遵從這一原則：掌握趨勢，制定高度契合國家戰略的企業規劃，在產業變革的節點上，創新盈利模式，掌握風險市場的主動權。
他們無一例外的都在居家社區養老做出重兵布陣。
在我國老齡化的國情下，養老已成為常態化的生活方式。97%老人正在居家養老，社區居家養老服務業將是國內最大的市場。
養老地產營利“門道”何在？
目前市面上的養老地產分為會員制、押金制、租售并舉制等幾種盈利模式，服務類型基本均圍繞醫療保健、生活照料、文體娛樂等三個方面。
值得注意的是，目前市場上的養老社區價格并不透明，收費名目品類繁多，平均年費從1.5萬元到十幾萬元不等，永久的終身會員卡甚至接近400萬元。此外，部分養老社區還存在“捆綁保險銷售”“捆綁地產銷售”等現象。
在業內人士看來，融資渠道的不斷收緊加上養老地產現金回流緩慢或許正在倒逼養老地產運營企業加速探索新的盈利模式。
會員制模式
位于上海市浦東新區秀沿路躍進路1670弄6號的親和源·迎豐老年公寓采取會員制，會員卡的類別分為熟年卡(全國通用)和B卡兩種。其中，熟年卡的卡費為178萬元，年限為永久卡，權益可繼承也可轉讓，繼承必須是有血緣關系，可一直繼承下去，可以自己轉讓。轉讓時卡的價值根據當年卡的市值而定，也可以由公寓方代轉讓，但是轉讓后所得的收入要與公寓方三七分成(公寓方三，持卡方七)。此外，熟年卡需根據A(朝南)、C(朝南)、C(朝北)、B(朝北)房型分別繳納6.68萬元/年、7.98萬元/年、5.68萬元/年、3.98萬元/年的年費。
B卡的卡費分為55萬、88萬、128萬和108萬元幾個檔次，年限是終身可用，15年后可退，年費為6.2萬元/年。在此基礎上，消費者可根據自身情況選擇護理費用。兩種會員卡類型均分為年費+5萬元/年/人和年費+8萬元/年/2人兩種。
與親和源的“高價”相比，位于上海市青浦區康業路的天地健康城項目價格顯得相對“平民”。入會會員可享受健康體檢、健康評估、健康隨訪、健康檔案、平衡膳食、合理運動、社交促進、健康宣教、緊急救助以及家政保潔、廚房、物業、上網、班車等服務，每年會費大概在6.5萬元左右。與之相對，非入會會員則僅享受緊急救助及其他鄰里中心相關服務。非入會會員項目以一年為租住期限。一戶兩人一年的需繳納金額1.5萬元。
位于上海市寶山區環鎮南路的星堡中環養老社區目前入住率已經接近96%，于今年5月13日正式開業。據彼時媒體報道，該項目收費采取“月費涵蓋全包式”，即除了一次性5萬元左右的入住費外，自理單元每月費用從7100元到3萬元不等，服務內容包括一日三餐、公共事業費和維護費，每周一次的客房清潔、社區內設醫療診所服務等，合同期為一年起。
對于上述各類型收費標準，某業內人士透露，由于每家機構的成本不一樣，價格也會有所不同，市場還在一個發展的初期，行業是沒有標準的，每家都在根據自己的理解去做。“服務項不會差太多，但是能夠提供的服務成本不一樣，所以導致價格參差不齊。還有一點，服務的人群不同，比如泰康服務的是金字塔最頂端的人群。隨著行業發展，市場也會從無序變成有序，未來不管服務還是價格，都會慢慢地吻合和對應。
保單捆綁模式
位于上海市松江區廣軒路298號的泰康之家·申園，來來往往的人并不少，其中不乏參觀者和入住的老人。據工作人員介紹，入住該養老社區需要交入門費、樂泰財富卡和月費，其中入門費為20萬元/戶，樂泰財富卡根據戶型的不同價格也有所不同。四種戶型對應的價格分別為100萬元/戶、150萬元/戶、200萬元/戶和300萬元/戶。月費也是根據戶型的不同為6200元/戶～20100元/戶不等，工作人員介紹稱，月費相當于租賃費。另外，社區還有獨立的護理專區，入住護理區要交20萬元的押金，入住前要進行評估，按評估分為5個級別，價格在1.6萬元/月～2.4萬元/月不等。
此外，記者了解到，該養老社區還有買保險入住的方式，要買200萬元的保險才能入住。同時需要交20萬元的入門費，但是月費要比買樂康財富卡所交的月費高60%左右。以買保險形式入住的還有梧桐人家。記者走訪了解到，可以買200萬元的保險進行入住，每個月只需交納一定房租及服務費。
天地健康城相關銷售人員告訴記者，目前項目共有兩種產品。一種是產權房，一種租賃房。產權房即花兩三百萬元把房子買下來，享有40年的產權，也可以繼承。租賃房有兩種形式，一種是交10萬元的押金，另外每個月交1萬元左右的房租，押金可退。另一種是交100多萬元押金，然后從中扣除每個月的房租，僅扣10年的，可以由老人無限期居住，但不可以轉讓。居住大于10年的，要收取總押金的50%費用，低于10年的則按房租費計算。
梧桐人家項目相關工作人員告訴記者，目前該接待中心采用的是會員制銷售模式，會費的價格隨著面積的不同有100萬元～400萬元不等的變化。除此以外，還要根據面積不同繳納一定的服務費用，價格在每月6000元～12000元不等。上述工作人員稱，會員費就是購買房子的使用權，該社區的使用權是50年，期間可以繼承也可以轉讓，繼承可以指定任意一人繼承，轉讓也可由賣房代替轉讓，但要收取會員費的5%作為手續費。據了解，目前該養老社區正在出售的是2號樓和13號樓，戶型面積為59平方米、65平方米和83平方米。以59平方米戶型為例，價格約為190萬元，服務費為7600元/人/月或9600元/2人/月。
盈利難題
目前，養老行業的盈利性很差，因為養老產業相對來說回報周期比較長，在發展初期，一些相關的政策、回報的模型，是非標準化的一個產品。保險可以通過保單來回籠資金，通過內部循環支持前期大量的投入，通過服務費來保持日常運營成本的覆蓋，其他企業的長期運營除了服務費平衡之外，前期大量硬件的投入，必須通過某種形式來回收資金。目前企業的盈利普遍都不是很好，都還處在投入期。
在業內人士看來，養老地產真正開始興起是在2013年。時年9月，國務院頒布關于加快發展養老服務業的若干意見，到2020年，建成以居家為基礎、社區為依托、機構為支撐的養老服務體系。
據藍光地產金融集團投資發展中心投資總監岳軍回憶，政策出臺后，養老產業逐漸受到重視。不過，岳軍直言，不能賺快錢，可能是阻止房企大規模介入的最大障礙，“ 5年過去了，很遺憾，資金跑馬圈地的興趣不大，產品沒有大的迭代，運營依然薄弱，服務更不到位。”
“養老產業的現金回流速度較慢，這一點與追求高杠桿和快周轉的房地產開發有本質區別，而保險企業進入該領域，也多是為了與旗下保險產品形成聯動。”岳軍表示。
去年3月份，萬科董事會主席郁亮曾在業績會上公開表示，“目前萬科在全國有140多個養老項目，但是都沒賺錢。養老業務剛發芽，前期試錯階段我們可以不掙錢，甚至可以虧本，但一定要突破過去做地產的思維和習慣。”
耐人尋味的是，郁亮在南方區域今年9月月度例會上的講話提到，“我們有些業務是可以長期投入的，但是長期投入后沒錢回來、沒有產出，這樣會拖累整個集團，所以投入和產出嚴重不匹配的業務，必須要調整。風險和收益嚴重不匹配的業務必須要調整，比如教育的性侵問題、養老的責任事故、在建工地的重大安全事故、 政治上的負面事件等，一旦發生，我們業務只有關門。”
讓業內人士感到欣喜的是，政府對養老產業的逐步重視。日前，國務院辦公廳印發《完善促進消費體制機制實施方案(2018～2020年)》中，取消養老機構設立許可，開展家政服務標準化試點示范建設。
“養老需要先研究好特定人群的需求，而地產僅僅是其中非常小的需求，各種不同介護等級的老人對各種服務及物品需求完全不同;比如，舞蹈運動室、護理人員數量及專業程度、心理慰藉、各種生活照料、用藥管理、法律援助、老年用品 、一日三餐。這些任何一項都比老年住宅更重要;現在養老地產根本沒有理解客戶，更沒融入客戶，更別說去引導客戶的需要，打造真正客戶需要的產品了。”岳軍直言。
目前，國家在養老產業的相關配套政策上還不是很完善，但是，各地的相關方案仍在摸索當中。一些獲取土地和物業能力比較強的國企和央企在大規模的進入這個產業，民企做養老地產相對會比較難一些。但是，養老地產是未來發展的一個方向，排名靠前的開發商成立養老事業部，往養老這一方向嘗試。未來一定是通過某種金融化的產品模式來獲取前期重資產投入的回報，類似REITs等，但市場成熟需要時間。
